Zákon 150/2009 Sb., kterým se upravuje zákon 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, vyšel z toho, že ve velkých městech dochází k sociálně neúnosnému nárůstu nájemného, a proto jednostranné zvýšení zamýšlené k 1.1.2010 rozkládá do tří let. Je tomu tak rovněž proto, že se původně stanovené hodnoty cílového nájemného v městě Brně (podle Sdělení MMR č. 333/2006 Sb.) v průběhu tří let vymkly z rukou a do současné doby (Sdělení MMR č. 180/2009 Sb.) vzrostly podle katastrálních území o 27,7 až 81,1%. Není proto divu, že každoroční nárůst výše nájemného se dosud pohyboval mezi 17 - 44% u I. kategorie a mezi 41 - 75% u IV. kategorie. Současná hospodářská krize poněkud zabrzdila lehkomyslnost politiků, kteří zvyšování cen tak silně nepociťovali a měli za to, že běžný občan snese všechno.
Brněné se velice rádi srovnávají s Prahou a zákon 107/2006 Sb. by je mohl naplňovat hrdostí, kdyby nešlo o srovnání cenové. V současné době platné cílové hodnoty měsíčního nájemného standardního bytu v Praze se pohybují od 89,57 do 149,96 Kč/m2, zatímco v Brně 75,91 až 111,97 Kč/m2 a v Ostravě činí 50,02 Kč/m2, což je méně než v kterémkoli městě Jihomoravského kraje do 49 999 obyvatel, kde činí 56,00 Kč/m2. Tato data nesvědčí o adekvátnosti stanovených hodnot cílového nájemného, protože z hlediska zbudování a především správy příslušného bytu nemohou v uvedených lokalitách nastat tak propastné rozdíly. Domnívám se, že stanovení cílového nájemného založené na problematických statistikách prodejů není metodicky správné ani statisticky dostatečně podložené (nedostatečný počet i nedůsledná verifikace získaných údajů).
Dalším sporným bodem jednostranného zvyšování nájemného je nepřiměřené sblížení cen I. a IV. kategorie v procesu jejich nahrazení kategoriemi „standard“ a „snížená kvalita“. Zatímco ještě v roce 2006 bylo nájemné IV. kategorie v Brně (11,43 Kč/m2) na úrovni asi 24% nájemného I. kategorie (27,42 Kč/m2), tak u cílových hodnot nájemného to má být 90%! Z toho vyplývá zcela nedostatečné rozlišení sociální situace nájemníka ve vztahu ke kvalitě bytu. Domnívám se, že náklady na pořízení takto kvalitativně odlišných bytů si nemohou být tak blízké.
Přiložená tabulka ukazuje 1. etapu vývoje nájemného od roku 1993 (stanoveno vyhláškou Ministerstva financí č. 176/1993) postupným růstem o 356% do roku 2002 a stagnací do roku 2006, a to při úhrnném růstu spotřebních cen o 90,6%! Ve 2.etapě při aplikaci zákona 107/2006 Sb. může vzrůst nájemné z roku 2006 na současné hodnoty cílového nájemného, což představuje nárůst o 176,8 - 444,6% u bytů standardních a o 327,5 - 781,6% u bytů se sníženou kvalitou. Tabulka obsahuje i astronomická procenta růstu ve vztahu k roku 1993.
Krajská organizace SON v Brně apelovala na schvalovací orgány města a městských částí (tzn. na Rady), aby již v loňském roce projevily vůli nevyužít maximálně dosažitelných hodnot cílového nájemného. Považuji to za mimořádný signál, který by mohl usměrnit i určitou „paniku“ směřující k tomu, aby i sociálně slabší skupiny občanů vlastním rozhodnutím nebo pod tlakem okolí usilovaly o získání obecních bytů do svého vlastnictví v domnění, že se vymaní z razantního růstu nákladů na bydlení. Model opírající se o představu, že vlastnické bydlení je levnější než bydlení nájemní, odporuje základním principům a nemá v zahraničí obdobu. Přesto je u nás uplatňován, protože naše společnost (politická reprezentace) nedokázala definovat „nájemné ekonomicky oprávněné“ ani pojem „lichvy“. Proto zejména soukromí majitelé nájemních bytů (mnohé obce se tohoto majetku i odpovědnosti zbavily) usilují o to, aby jim stát prostřednictvím sociálních dávek, určených nájemníkům na bydlení, garantoval neomezeně jimi stanovené příjmy.
V současné době navrhuji, aby v rámci své bytové politiky samosprávné orgány města Brna a městských částí svými usneseními již dnes vyjádřily jednoznačně vůli nevyužít maximální cílové hodnoty nájemného stanovené pro rok 2012 a stanovily svoje vlastní limity. Aktuálně stanovené cílové hodnoty nájemného pro léta 2010 až 2012 odpovídají 5% (standard) a 4,5% (snížená kvalita) tzv. základní ceny podlahové plochy bytu, avšak proti jejich konstrukci mám zásadní výhrady. Přesto by bylo schůdné z těchto parametrů vycházet.
Navrhuji, aby Zastupitelstvo města Brna za podpory Sněmu starostů
- stanovilo cílové hodnoty nájemného pro obecní byty města Brna jako maximální dosažitelné ceny v roce 2012
- omezilo cílové hodnoty nájemného do 3,5% základní ceny pro standardní byty a do 2,5% základní ceny pro byty se sníženou kvalitou (podle přílohy č. 3 Sdělení MMR č. 180/2009 Sb.).
Cílové nájemné by za výše uvedeného principu dosahovalo podle katastrálních území pro standardní byty 53,- až 78,- Kč/m2, pro byty se sníženou kvalitou 38,- až 56,- Kč/m2 (v tabulce jako „Návrh KO SON v Brně“). Rozlišení kvality je tak vyjádřeno zhruba 70-ti % ceny pro byt se sníženou kvalitou. Z údajů (červená čísla) je rovněž zřejmé, které dosud možné hodnoty nájemného by již nemusely nájemníkům hrozit (pro srovnání : Moravskoslezský kraj má 50,02 Kč/m2 pro standard a 45,02 Kč/m2 pro sníženou kvalitu). Dovedu si představit efektivní hospodaření s obecními byty při ještě nižším nájemném a tvrdím, že uvedené hodnoty umožňují nadstandardní péči města či městských částí o obecní bytový fond a jeho žádoucí rozvoj. Podkladem stanovení výše nájemného by měla být ekonomická rozvaha. Každá samospráva by měla prostor pro rozhodnutí, jakým způsobem a v kolika krocích k takto stanoveným cílovým hodnotám dospěje v souladu se svou sociální politikou a svými rozvojovými záměry.
V případě pochybností s navýšením nájemného či s jednáním majitele bytu, resp. nájemníka, se obracejte na odborníky z poraden Sdružení nájemníků a Rady seniorů ČR.
PRÁVO NA BYDLENÍ MUSÍ SPOLEČNOST ZARUČIT I DOSTUPNOU CENOU.
Ing. Pavel Březa,
člen Zastupitelstva města Brna,
předseda KO SON v Brně
Příloha : Vývoj regulovaného nájemného v městě Brně
